一、单选题
1. 根据《城市房地产管理法》，土地使用权出让的最高年限由（）规定。
A. 国务院
B. 省级人民政府
C. 市级人民政府
D. 县级人民政府
答案及解析：A
根据《城市房地产管理法》第十三条，土地使用权出让最高年限由国务院规定。
2. 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满（）未动工开发的，可无偿收回土地使用权。
A. 1年
B. 2年
C. 3年
D. 5年
答案及解析：B
《城市房地产管理法》第二十五条规定，满二年未动工开发的，可无偿收回土地使用权，但因不可抗力等特殊原因除外。
3. 商品房预售合同应当向（）办理登记备案手续。
A. 县级人民政府房产管理部门
B. 市级人民政府土地管理部门
C. 省级人民政府建设行政主管部门
D. 国务院住房和城乡建设部
答案及解析：A
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售合同应向县级人民政府房产管理部门登记备案。
4. 下列哪项不属于划拨土地使用权的适用范围？
A. 国家机关用地
B. 商业用地
C. 城市基础设施用地
D. 国家重点扶持的水利项目用地
答案及解析：B
根据《城市房地产管理法》第二十三条，划拨土地适用于国家机关、军事、基础设施、公益事业及国家重点扶持项目，商业用地需通过出让取得。
5. 房地产抵押时，房屋所有权与土地使用权应当（）。
A. 分别抵押
B. 同时抵押
C. 仅抵押房屋
D. 仅抵押土地
答案及解析：B
《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
6. 商品房预售许可的条件不包括（）。
A. 已交付全部土地使用权出让金
B. 持有建设工程规划许可证
C. 投入资金达工程总投资的15%
D. 确定施工进度和竣工日期
答案及解析：C
根据《城市商品房预售管理办法》第五条，投入资金需达工程总投资的25%，而非15%。
7. 业主委员会的职责不包括（）。
A. 代表业主签订物业服务合同
B. 监督物业管理企业履行合同
C. 制定小区物业管理费标准
D. 召集业主大会会议
答案及解析：C
业主委员会负责监督物业费使用，但制定标准属于业主大会职权（《物业管理条例》第十五条）。
8. 划拨土地使用权转让时，必须经（）批准。
A. 县级人民政府
B. 市级人民政府
C. 省级人民政府
D. 国务院
答案及解析：A
《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地转让需经县级人民政府批准。
9. 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人，买受人可请求（）。
A. 解除合同并赔偿损失
B. 继续履行合同
C. 双倍返还定金
D. 支付违约金
答案及解析：A
根据《商品房买卖合同司法解释》第八条，出卖人一房二卖或抵押的，买受人可请求解除合同、返还房款及利息，并主张不超过已付房款一倍的赔偿。
10. 房屋权属登记的流程不包括（）。
A. 签订网签合同
B. 提交申请材料
C. 税务部门核税
D. 法院判决确认
答案及解析：D
权属登记流程包括申请、审核、缴费、领证，法院判决属于特殊情形，非必经程序（《不动产登记暂行条例》）。
二、多选题
1. 土地使用权出让的方式包括（）。
A. 拍卖
B. 招标
C. 双方协议
D. 划拨
答案及解析：ABC
《城市房地产管理法》第十二条规定，出让方式包括拍卖、招标、协议，划拨属于无偿取得方式。
2. 商品房预售需取得的证件包括（）。
A. 土地使用权证书
B. 建设工程规划许可证
C. 施工许可证
D. 商品房预售许可证
答案及解析：ABCD
根据《城市商品房预售管理办法》第五条，预售需四证齐全：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
3. 房地产开发企业设立的条件包括（）。
A. 有符合规定的注册资本
B. 有固定经营场所
C. 有足够专业技术人员
D. 取得房地产开发资质等级证书
答案及解析：ABC
《城市房地产管理法》第二十九条规定，设立条件包括名称、场所、注册资本、专业人员，资质证书属于后续经营要求。
4. 下列哪些情形可导致商品房买卖合同无效？
A. 出卖人未取得预售许可证明
B. 出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实
C. 买受人无民事行为能力
D. 合同未办理登记备案
答案及解析：ABC
根据《商品房买卖合同司法解释》第二条、第九条，未取得预售许可、隐瞒抵押、买受人无行为能力可导致合同无效，登记备案非生效要件。
5. 划拨土地使用权转让的条件包括（）。
A. 经县级人民政府批准
B. 受让方办理出让手续并缴纳出让金
C. 转让方补缴土地收益
D. 土地用途符合城市规划
答案及解析：ABCD
《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地转让需经批准，受让方办理出让或转让方补缴收益，且需符合规划。
6. 业主大会的职责包括（）。
A. 制定管理规约
B. 选举业主委员会
C. 选聘物业服务企业
D. 决定专项维修资金使用
答案及解析：ABCD
根据《物业管理条例》第十一条，业主大会负责制定规约、选举业委会、选聘物业、决定维修资金使用等重大事项。
7. 房地产抵押登记需提交的材料包括（）。
A. 抵押合同
B. 房屋所有权证
C. 身份证明
D. 评估报告
答案及解析：ABC
《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，抵押登记需提交抵押合同、权属证书、身份证明，评估报告非必须。
8. 商品房买卖合同中，出卖人应承担惩罚性赔偿的情形包括（）。
A. 故意隐瞒没有取得预售许可证明
B. 一房二卖
C. 房屋面积误差比超过3%
D. 迟延交付房屋超过三个月
答案及解析：AB
根据《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条，故意隐瞒预售许可、一房二卖可主张不超过已付房款一倍的赔偿。
9. 下列哪些行为属于房地产中介禁止行为？
A. 捏造涨价信息
B. 分割出租房屋
C. 泄露委托人商业秘密
D. 为保障性住房提供经纪服务
答案及解析：ABCD
根据《房地产经纪管理办法》第二十五条，中介禁止行为包括捏造涨价、分割出租、泄露秘密、违规服务保障性住房等。
10. 房地产权属登记的类型包括（）。
A. 初始登记
B. 转移登记
C. 变更登记
D. 注销登记
答案及解析：ABCD
根据《不动产登记暂行条例》，权属登记包括初始、转移、变更、注销等类型。
三、判断题
1. 土地使用权出让合同必须由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。（）
答案及解析：√
《城市房地产管理法》第十四条规定，出让合同由市、县人民政府土地管理部门签订。
2. 商品房预售合同未经登记备案无效。（）
答案及解析：×
《商品房买卖合同司法解释》第六条规定，登记备案非合同生效要件，除非当事人另有约定。
3. 划拨土地使用权可以直接转让，无需批准。（）
答案及解析：×
《城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地转让需经县级人民政府批准。
4. 业主委员会可以自行决定选聘和解聘物业服务企业。（）
答案及解析：×
根据《物业管理条例》第十五条，选聘和解聘物业企业属于业主大会职权，业委会无权自行决定。
5. 房地产抵押合同自登记之日起生效。（）
答案及解析：×
根据《民法典》第二百一十五条，抵押合同自成立时生效，登记是抵押权设立的条件。
6. 商品房交付使用后，房屋主体结构质量不合格的，买受人只能要求修复。（）
答案及解析：×
《商品房买卖合同司法解释》第九条规定，主体结构不合格的，买受人可请求解除合同并赔偿损失。
7. 土地使用权出让金应当全部上缴财政，用于城市基础设施建设。（）
答案及解析：√
《城市房地产管理法》第十八条规定，出让金全部上缴财政，列入预算，用于城市建设。
8. 业主大会成立后，原由开发商选聘的前期物业服务合同自动终止。（）
答案及解析：×
根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同期限未满但业主大会选聘新物业的，原合同终止。
9. 房地产开发企业必须取得资质等级证书方可从事房地产开发经营。（）
答案及解析：√
《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定，开发企业需取得资质证书。
10. 房屋权属证书是权利人享有房屋权利的唯一证明。（）
答案及解析：×
根据《民法典》第二百一十七条，权属证书是权利的初步证明，有相反证据时可推翻。
四、案例分析题
案例：甲公司以出让方式取得某地块工业用地使用权，后因资金困难，在未完成开发投资总额25%的情况下，将土地使用权转让给乙公司。乙公司受让后，改变土地用途为商业用地并开工建设。
问题：
1. 甲公司转让土地使用权的行为是否合法？
A. 合法，因已取得土地使用权
B. 不合法，未完成开发投资总额25%
C. 合法，双方协议一致即可
D. 不合法，需经政府批准
答案及解析：B
根据《城市房地产管理法》第三十九条，以出让方式取得的土地使用权转让时，需完成开发投资总额25%，甲公司未满足条件，转让行为无效。
2. 乙公司改变土地用途的行为是否合法？
A. 合法，受让后可自主决定用途
B. 不合法，需经原出让方和规划部门同意
C. 合法，已办理转让手续
D. 不合法，需重新签订出让合同
答案及解析：B
《城市房地产管理法》第十八条规定，改变土地用途需经出让方和规划部门同意，签订变更协议或重新签订合同。
3. 若乙公司在开发过程中发现土地存在抵押，导致无法继续开发，可采取的措施包括（）。
A. 请求解除合同并赔偿损失
B. 要求甲公司双倍返还定金
C. 主张甲公司承担违约责任
D. 向抵押人主张权利
答案及解析：ABC
根据《商品房买卖合同司法解释》第九条，出卖人隐瞒抵押事实的，买受人可请求解除合同、赔偿损失，并主张不超过已付房款一倍的赔偿。
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