最近后台收到好多粉丝留言，说家里被楼上漏水泡得一塌糊涂，可楼上邻居要么装傻充愣，要么就说 “小问题修修就行”，物业更是推来推去，不知道该找谁讨说法。其实啊，楼上漏水这事看着麻烦，只要摸透了法律门道，维权根本没那么难。今天就结合我处理过的真实案例，给大家讲讲楼上漏水该找谁赔、怎么赔，看完这篇文章，保准你遇到类似情况心里不慌。
一、漏水了到底该找谁？三类责任方一个都跑不了
1. 楼上业主：跑得了和尚跑不了庙
我去年处理过北京海淀区董先生的案子，他家新房刚装完修，就被楼上陈先生家漏的水泡了地板。原来陈先生家改水管时没做好防水，水管爆裂后家里没人，等物业发现时，董先生家客厅地板已经泡得发胀起翘。法庭上陈先生还辩解说是 “意外”，但法院直接引用《民法典》第二百九十六条 “不动产权利人不得危及相邻不动产的安全”，判决他赔偿 2 万元维修费。
这里要特别提醒大家，只要漏水原因能追到楼上，不管是管道老化还是装修失误，楼上业主都得担责。广州中院（2024）粤 01 民终 22499 号判决里说得很清楚：“楼上住户对自家房屋设施有管理义务，漏水造成楼下损失必须赔偿”。要是楼上拒不配合检测，法院还能直接推定他有责任，就像何某杰案里，楼上业主死活不让鉴定，法院最后直接按楼下主张的损失判了赔偿。
2. 物业公司：这些情况必须管
不是所有漏水都找楼上，有些情况该找物业。北京市二中院公布的典型案例里，有户顶层住户家里漏水，查来查去是楼顶天台排水口被树叶堵了，雨水顺着墙体渗进屋里。物业辩称 “定期清扫过”，但法院查监控发现他们半个月没巡查，最终判物业赔了 1.8 万。
按照《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条，物业对公共管道、公共区域有维护义务。广州麦先生的案子更典型，他家厨房漏水两次，第一次物业修了没彻底解决，第二次漏得更严重，导致橱柜发霉。法院认为物业维修不到位，判其承担 30% 的赔偿责任。所以遇到公共管道漏水、楼顶渗水这些情况，千万别放过物业。
3. 开发商：新房漏水别客气
乌鲁木齐有个商铺老板更倒霉，刚租的商铺三个月漏了五次水，最后发现是楼上卫生间防水层没做好，属于房屋质量问题。法院在（2023）兵 11 民终 7 号判决中明确：“房屋交付不满五年，因施工缺陷导致漏水的，开发商必须承担维修和赔偿责任”。最终开发商不仅重做了防水，还赔了商铺老板 1.6 万的货物损失。
这里有个时间点要记牢：房屋防水工程保修期是 5 年，管道、设备安装保修期是 2 年，在保修期内出现漏水，只要不是人为损坏，找开发商一准没错。我还遇到过一种情况，业主买的精装房，收房半年就漏水，最后查出是开发商用的劣质水管破裂，法院判开发商全额赔偿，还支持了业主在外租房的费用。
二、维权分三步走，步步都有技巧
1. 紧急处理 证据固定：这几步决定能不能拿到赔偿
去年夏天郑州白女士家漏水，光顾着清理积水没留证据，等楼上不认账时，她拿不出漏水现场照片，最后只能自认倒霉。正确的做法应该是：第一时间用手机拍视频，从天花板漏水点拍到地面积水，再特写受损的家具家电；接着联系物业上门，让他们出具《漏水情况确认单》，写清楚漏水时间、位置和初步原因；如果损失大，最好找公证处做个证据保全，哈尔滨（2020）黑 01 民终 8210 号案里，就是因为原告做了公证，法院才采信了他主张的损失金额。
特别提醒：别擅自清理现场！有位业主觉得漏水痕迹难看，自己铲了墙面，结果鉴定机构没法确定漏水范围，法院只能按最低标准判赔。正确做法是保持原状，等责任方或物业看过再处理。
2. 协商调解：60% 的纠纷不用打官司
北京朝阳区有个统计，300 起漏水纠纷里 200 起是调解解决的，平均 15 天就能搞定。我处理的赵某案更典型，他家漏水到楼下，一开始觉得楼下要价高，死活不赔。后来社区调解员带着装修师傅上门评估，算出维修费确实要 8000 元，赵某当场就签了调解协议。
协商有个小技巧：带着建材市场的报价单去谈，比空口说 “损失惨重” 管用多了。老刘去年家里漏水，索赔 1000 元却被楼上质疑，他直接拉着对方去建材城问价，老板报价 1200 元，楼上当场就掏钱了。要是对方还耍赖，你就告诉他：“现在鉴定费最少 2000 起，真走到那步，你花的钱比赔我的还多”，一般人听到这话都会让步。
3. 打官司：这些材料准备好，胜诉率提高 80%
要是协商不成，就得打官司了。哈尔滨王鑫的案子给我们提了个醒，他第一次起诉只告了物业，没告楼上业主，法院因为 “遗漏当事人” 把案子发回重审，白白耽误半年。所以起诉时一定要看准责任方，楼上、物业该告的都得告。
准备材料有个清单：① 漏水现场的照片视频；② 物业出具的维修记录；③ 购买受损物品的发票（比如地板买成 120 元 / 平米，要有票据证明）；④ 装修公司的维修报价单；⑤ 要是租房住，租房合同也能当证据。损失超过 1 万元的，最好做个司法鉴定，乌鲁木齐那个商铺案里，就是因为有专业机构的定损报告，法院才支持了 16 万的赔偿。
三、赔偿金额怎么算？法院都是这么判的
1. 直接损失：按实际花费算，别想虚报也别怕吃亏
很多人不知道维修费该要多少，其实法院都是按市场价判的。新疆生产建设兵团中院（2023）兵 11 民终 7 号判决里，原告主张天花板修复要 500 元 / 平米，法院查了当地建材市场，实际均价 380 元，最后就按 380 元算的。这里要注意，千万别找熟人开高价发票，有个案子业主找亲戚公司开了 5 倍价格的装修票，被法院识破后，反而按最低标准判了。
除了装修费，还能主张哪些损失？广州何某杰案给出答案：他家漏水后没法住，在外租房半年，法院支持了 7000 元租金；还有个手机店因为漏水停业 10 天，提供了进货单和销售记录，法院判赔 1.2 万营业损失。这些都得有票据证明，光说 “我损失多少” 没用。
2. 精神损失：不是所有情况都能要
有人问 “家里被泡得乱七八糟，能不能要精神赔偿？” 实话实说，很难。何某杰案里他主张 3 万精神损失，法院说 “没造成人身伤害或重大纪念物品损失”，没支持。但上海有个特例，七旬老人因为漏水被迫睡客厅三个月，引发高血压，法院考虑到老人身体状况，判了 5000 元精神抚慰金。
3. 这些费用也能主张
四、律师给的避坑指南，这些细节能省大钱
1. 预防比维权更重要
老小区业主最好每半年检查一次下水管，特别是厨房和卫生间的存水弯，花 50 元请师傅通一次，比漏了赔几万强。顶楼住户雨季前一定要去天台看看排水口，我处理的案子里，有户人家花 200 元清理了天台，避免了可能发生的 2 万损失。
2. 保险别忘买
现在很多家财险都含 “水渍险”，一年交 200 多能保 10 万，楼上漏水、管道爆裂都能赔。我有个客户就靠这个险，漏水后保险公司直接上门定损，三天就赔了钱，不用跟楼上扯皮。
3. 这些证据要留存
装修时一定要拍水管走向视频，万一以后漏水能证明不是自己改管造成的；物业每次维修都要让他们签字盖章，别嫌麻烦，这些单子在法庭上比啥都管用。
最后再强调一句：漏水维权别拖！《民法典》规定诉讼时效是 3 年，但越早处理证据越全。发现漏水 24 小时内固定证据，协商不成 1 个月内起诉，千万别等 “证据没了、时效过了” 才着急。要是你正遇到漏水纠纷，欢迎在评论区留言，我会尽力帮你分析。
人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到修房顶漏水。如需更深入了解，可以看看集么律网的其他内容。
