自上世纪80年代以来，在福利分房时代到商品房时代的过渡时期，房改房应运而生。本文将在研究住房制度改革发展历史的基础之上，明确房改房的概念、类型，对离婚纠纷中房改房的处理方式做出梳理：

一、什么是房改房？

房改，全称为住房制度改革，即将住房分配制度改革为住房商品化制度。1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，首次提出“房改房”概念。房改房，就是在房改过程中取得产权的房屋，又被称为已购公房，指城镇职工根据国家和县级地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，根据工龄、职级或者婚姻等因素，享受公房价格优惠条件，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

二、房改房类型

（一）按照管理房屋主体不同，分为直管公房和自管公房。

1. 直管公房

直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产，是政府房屋管理部门管理的公房。

2. 自管公房

自管公房是指国有企业事业单位、机关团体投资兴建、自行管理的房屋。在住房改革过程中，既有直管公房的出售，也有自管公房的出售。

（二）按照价格措施不同，分为标准价公房和成本公房

标准价与成本价都是公有住房出售过程中的价格措施。出售公有住房的成本价和标准价由市（县）人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后公布执行。

1. 成本价

成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等７项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。

职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，收入归个人所有。

2. 标准价

标准价是成本价的优惠价格，一年一定。每一年的标准价根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定。

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用５年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

三、离婚纠纷中，房改房分割常见的几个问题

（一）购房手续跨阶段时的权属认定

公房出售过程时间长、环节多，并且具有很强的政策制定性。职工购买公房、取得公房所有权之前需经过填报购房申请表、缴纳购房定金、签订购房合同、补齐购房款等多个阶段，最后取得权属证书，如果涉及标准价购房的产权补偿和价值补偿，手续更为繁杂。涉案房改房的产权取得可能跨越当事人婚前、婚后、离婚等不同阶段。在购房手续跨越不同阶段时，房屋权属应当如何认定？

最高人民法院民事审判第一庭在其编著的《婚姻家庭案件审判指导》中认为，认定房改房权属的关键事实应为购房申请表的填报人，易言之，若房改房仅使用单方的工龄折扣、职级折扣、购房资格、房改福利等，则房改房应属个人财产；若房改房使用了双方的工龄折扣、购房资格等，则房改房属于共同财产。对于前述仅使用一方购房资格、房改福利的房改房，若购房款来源为夫妻共同财产，则离婚时将房屋判决归属于资格方之后，应当对另一方作出经济补偿。该经济补偿不仅应当包括购房款的一半，还应当包括共同交款对房产升值所作的贡献。

（二）登记在夫妻一方名下的房改房

夫妻一方婚前承租单位分配的公房，结婚后使用双方的工龄优惠、职级优惠等参加房改，用夫妻共同财产缴纳购房款，房屋登记在职工一方名下。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号，已失效）第18条，“职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。”因此，虽然权属证书仅登记一人姓名，但实际公房出售的对象为夫妻双方，如果仅将权属证书的登记内容作为认定权属的唯一标准，会侵害另一方的合法权益。此情形之下的房改房应当认定为夫妻共同财产。

（三）登记在一方父母名下的房改房

夫妻一方的父母承租单位分配的公房，夫妻结婚之后利用一方父母的购房资格、工龄职级优惠等参加房改，用夫妻共同财产缴纳购房款，房屋登记在父母名下。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第79条，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

房屋原来属于父母一方承租的公房，房改时也是以父母的名义进行的，购买房屋的价格根据父母的工龄、职级等进行了优惠，应认定为属于父母的财产，对于用以购买房屋的夫妻共同出资，在离婚时可以分割。另外，因为房屋一直处于增值状态，与购房款的交纳密不可分，所以，除分割购房款外，计算出工龄折扣等优惠与实际交纳购房款在购房总价款中所占的比例还应考虑分割时房屋的市场行情，再按房改房的现价值确定相应的补偿。

（四）使用案外人的购房优惠资格的房改房

实践中，房改过程中的购房者可能使用前配偶的工龄优惠，或者使用已故前配偶的工龄优惠、已故父母的工龄优惠。

1. 使用前配偶的购房优惠资格

夫妻一方离婚后再婚，再婚后与现任配偶使用夫妻共同财产支付购房款，参加房改，但是房改过程中使用了前任配偶的购房优惠资格。因此类房改房涉及案外人利益，法院往往不会在离婚案件中处理，而是告知当事人可另行予以解决。

2. 使用已故之人的购房优惠资格

《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》（〔2000〕法民字第4号）认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买住房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产。如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。关于健在一方仅使用其与去世配偶的工龄优惠就能参加房改，无须交纳购房款，甚至还存在购房款“倒挂”的情况，要结合案情公平认定诉争房改房的性质，通常以认定该房改房为夫妻共同财产为宜。

夫妻一方丧偶后再婚，再婚后与现任配偶使用夫妻共同财产支付购房款，参加房改，但是房改过程中使用了已故前配偶的购房优惠资格。一般认为，已故之人的购房优惠只是一种政策性补贴，而非财产或者财产性权益。所以此类房改房的权属认定，关键在于购房款来源。如果购房款来自与现任配偶的夫妻共同财产，则应当认定为房屋属于与现任配偶的夫妻共同财产。

离婚时，已被定性为夫妻共同财产的房改房的分割，法院一般会综合考虑房款来源、夫妻双方工龄折扣、是否影响另一方福利分房资格等因素予以公平分割。

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