F公司是一家生产环保设备的工厂，2024年9月份以出让方式购买了一块土地，有7000多平方米，用于建造厂房、办公室等。当月支付了购买价款276万，10月份政府土地部门交付了土地，F公司确认接收。
国有建设用地使用权交地确认书
关于F公司购买这块地，账务上如何处理？会有哪些涉税问题？今天我们来讨论一下。
一、要交哪些税？
1、契税
土地转让的契税税率一般为3% - 5%，具体税率由各地根据实际情况确定。
应纳税额 = 计税依据×税率=2760000*0.03=82800元
依据：《中华人民共和国契税法》
2、印花税（产权转移书据）
产权转移书据印花税的税率为0.05%。
应纳税额=产权转移书据所载金额×0.05%=2760000*0.0005=1380元；
2024年享受减半优惠，1380/2=690元
依据：《中华人民共和国印花税法》
契税和印花税完税证明
3、城镇土地使用税
城镇土地使用税采用定额税率，每平方米土地年税额规定如下：
（1）大城市1.5元至30元。
（2）中等城市1.2元至24元。
（3）小城市0.9元至18元。
（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
F公司这块地是工业用地，按“县城土地-四级土地”土地等级，定额税率是2元/平方米/年。
2024年10月交付，次月开始缴纳城镇土地使用税，2024年需要缴纳2个月（11月、12月）的城镇土地使用税。
应纳税额=7207.87*2*2/12=2402.62元，享受减半优惠2402.62/2=1201.31元。
城镇土地使用税完税证明
依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
4、房产税
F公司暂时还没有建房，现在还在筹备阶段，计划在2025年下半年开始。后期再讨论房产税。
二、账务如何处理
1、这块地是计入无形资产，还是固定资产？答：计入无形资产。
（1） 计入无形资产的原因：企业取得的土地使用权，通常应确认为无形资产。土地使用权是指企业或个人依法对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，它具有无形资产的特征，即不具有实物形态，能为企业带来经济利益，且企业拥有或者控制并能以货币计量。
（2） 不计入固定资产的原因：固定资产是指同时具有下列特征的有形资产，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度。土地不同于一般的固定资产，它不是以实物形态的磨损来为企业带来经济利益，其使用价值不会因使用而减少，且通常具有无限的使用寿命，不符合固定资产的定义。
（3）F公司是工厂，购买土地用于建造厂房自用，不是用于建造房租销售和出租。
借：无形资产-土地使用权 276万
借：无形资产-土地使用权 8.28万
贷：银行存款 284.28万
借：税金及附加 0.069万
贷：银行存款 0.069万
《企业会计准则第6号——无形资产》及其应用指南中对购买土地记录无形资产作出了如下规定：
确认条件：无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认。一是与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业；二是该无形资产的成本能够可靠地计量。企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
初始计量：外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。因此，企业购买土地作为无形资产时，应按实际支付的土地价款、相关税费及其他直接支出入账。
后续计量：土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍应作为无形资产核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
此外，若企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地和建筑物价值，应当对所支付的价款按照合理的方法在地上建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产处理。
2、无形资产摊销如何处理
（1）摊销年限多少，按照土地出让合同上规定的年限50年，直线法摊销。
土地出让合同第**页
月摊销额=2842800/50/12=4738元/月
依据：《企业所得税暂行条例实施细则》第三十三条规定：无形资产应当采取直线法摊销。受让的无形资产，法律和合同或企业申请书分别规定有效期限和受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限孰短原则摊销;法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销;法律和合同或者企业申报书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10 年。
3、摊销开始时间，从2024年10月开始
无形资产的摊销期自其可供使用（即其达到预定用途）时起至终止确认时止。当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。
4、无形资产残值问题：无形资产一般情况下有残值，但残值通常视为零。
不过在某些特定情形下，无形资产会有不为零的残值：
（1）有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该资产：例如，企业与某一特定客户签订合同，约定在该无形资产使用年限届满时，客户以一定价格购买，这个约定价格就是残值。
（2）可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在：如某种专业软件，其市场活跃，有明确的二手市场价格信息，根据当前市场情况预计在使用寿命结束时能以一定价格出售，此价格即为残值。
（3）在确定无形资产残值后，摊销时需考虑残值因素，按照无形资产成本减去预计残值后的金额，在使用寿命内进行摊销。
5、摊销的账务处理
（1）若无形资产用于生产产品等，摊销时计入制造费用等：
借：制造费用（用于生产产品等）
贷：累计摊销
（2） 若无形资产用于管理，摊销时计入管理费用：
借：管理费用 4738
贷：累计摊销 4738
2024年9月F公司购买土地后，还处于厂房筹备阶段，没有建造厂房，在厂房建造前摊销额暂时计入管理费用。从交付土地的10月份开始摊销。
（3） 若无形资产用于出租等，摊销时计入其他业务成本：
借：其他业务成本
贷：累计摊销
（4）如果无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现，相关摊销金额应计入相关资产成本。例如，专门用于生产某种特定产品的专利技术，其摊销应计入该产品的生产成本：
借：生产成本
贷：累计摊销
依据：《企业会计准则第6号——无形资产》对无形资产摊销作出了如下规定：
摊销范围
使用寿命有限的无形资产应进行摊销，使用寿命不确定的无形资产不应摊销。企业至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。
摊销方法
企业选择的无形资产摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期消耗方式。无法可靠确定预期消耗方式的，应当采用直线法摊销。常见的摊销方法有直线法、产量法等。
摊销期限
无形资产的摊销期自其可供使用（即其达到预定用途）时起至终止确认时止。当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。
摊销的会计处理
无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益（管理费用、其他业务成本等）。若某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，其摊销金额应当计入相关资产的成本。
作者申明：图片和文字，来源于网络，转载仅用于交流和学习，如有版权问题，可联系作者删除。
人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到工业土地。如需更深入了解，可以看看集么律网的其他内容。
