上海“保租房”新规：三孩家庭可申请三居，租金年增幅不高于5% (一)

上海“保租房”新规：三孩家庭可申请三居，租金年增幅不高于5%

答1月18日，上海出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，明确了保障性租赁住房的认定及申请门槛、配租规则、租赁价格、支付手段、租赁期限等细节。两项配套政策有效期为2022年1月至2023年12月，试行期两年。

据悉，今年，上海将大力推动保障性租赁住房落地，预计到今年年底，建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半。

集中配租优先保障无房家庭

1月18日，上海市房管局出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（简称《管理办法》），对保障性租赁住房（简称“保租房”）的申请条件、租赁价格做出详细规定。

《管理办法》强调，保租房住房配租强调公开、公平、公正。项目达到供应条件后，出租单位发布公告启动集中配租；集中配租期间应优先保障上海市无房对象。集中配租后的剩余房源，实行常态化配租，符合条件对象“先到先租，随到随租”。

保租房的可供应房源，将在“一网通办”门户网站和上海市住房租赁管理服务平台上进行统一发布。市民提交申请材料、出租单位审核资格和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理、租赁合同网签备案统一上平台实施，提供“一站式”保租房租赁管理服务。

那么，什么样的人群能申请上海保租房呢？《管理办法》规定，保租房供应对象是在上海合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准，原则上按照家庭在上海市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示：“此次上海保租房面向‘企业 个人”出租，可以提升配租效率。此次办法明确保租房可以面向用人单位和个人配租，用人单位可根据需要为符合条件员工提供保租房，提升员工的住房福利，有利于用人单位吸引或保留人才，通过有效发挥用人单位的积极性，有效提高保租房的配租效率，还可减轻保租房运营管理压力。”

此外，当申请者所申请的项目全部或部分户型房源满租后，实行轮候配租，按户型建立轮候名册，并优先保障上海市无房对象。出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租。

值得一提的是，《管理办法》的另一个亮点在于不同的家庭可以审批匹配的户型，尤其是二孩和三孩家庭。《管理办法》规定，三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。

“明确保租房供应标准，改善多孩家庭的租房条件。此次办法明确了不同家庭规模的配租标准，多孩家庭可以申请大户型保租房，同时严格限制一个家庭或单身人士只能入住一套保租房，可以扩大保租房的保障对象范围，更大程度发挥保租房的保障功能。”黄卉分析称。

租金“打九折”，年增幅不高于5%

众所周知，租金是市场普遍关注的问题。那么，上海保租房在租金方面怎么设定呢？根据《管理办法》，保租房租赁价格采取“一房一价”，实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保租房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。

调价时，价格调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保租房，租赁价格可进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。

上海中原资深分析师卢文曦表示：“租金在九折以下和涨幅不高于5%体现了上海保租房的保障性，随着保租房供应量的增大也可以对上海租房市场起到稳定的作用。”

从目前来看，国内租赁市场中，个人房源出租房屋在住房租赁市场上占比近九成，是目前市场房屋供给的最大来源。据克而瑞城市租赁系统显示，2021年，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近7.57%，多地房租价格已经创下历年来新高。其中，上海个人租金在2021年的涨幅也超过15%。

在支付方式方面，《管理办法》规定，保租房租金可以按月或按季度收取，不得预收一个季度租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。保租房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。

在租赁期限方面，租赁合同期限原则上不短于1年（承租人有特殊要求除外），最长不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。

“保租房房源是有限的，那么如何提高利用率，怎么有序进出，这是政策核心点。上海的政策规定原则1年，最长不超过3年，实现了一个动态管理，符合条件续租，不符合条件退出，这一点也有创新突破，实现了快速的流转和效率，值得全国借鉴。”卢文曦表示。

业内：上海保租房两项新规或为全国提供借鉴

同一天，为了加快保租房的供应和认定，上海出台《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（简称《认定办法》）。

根据《认定办法》，为了加快形成供应，上海对保租房项目认定进行了明确，分为既有项目和新建项目。其中，既有租赁住房项目指《认定办法》实施前经过合规审批已经建成或在建（含正在办理建设工程手续）的租赁住房项目。

《认定办法》还对新实施保租房项目的户型标准进行了明确，规定70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。

事实上，此次上海出台上述两则关于保租房的新政策，也是对于去年11月出台的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》的延续。而根据已经公布的‘十四五’期间新增保租房计划，在“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），占同期新增住房供应总量的40%。

“上海今年24万套的保租房筹建量处于一线城市较高水平。根据已经公布的‘十四五’期间新增保租房计划，上海在‘十四五’期间计划筹建47万套，高于深圳的40万套，低于广州的60万套。上海今年的24万套保租房已经超过深圳‘十四五’期间筹建保租房房源总数的一半，超过广州的1/3。”黄卉表示。

“今年是保租房发展的元年。从全国来讲，上海的做法值得其他城市借鉴，比如租赁方式，租金设定、支付方式、退出机制等，在实施方面上海做法都有一定的创新。”卢文曦表示。

上海放宽公租房申请门槛，套均面积标准上调为60平方米 (二)

答4月27日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局会同市发改委、市财政局、市规划资源局、市税务局对2010年出台的《本市发展公共租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》）进行了修订。修订后的《实施意见》自2021年5月1日起施行，有效期至2025年6月30日。

修订后的《实施意见》不仅对原先的社保连续缴纳年限等申请条件进行了放宽，另外，套均面积标准上调为60平方米，符合条件区筹公租房闲置超一年可跨区配租。

《实施意见》适当优化公租房准入条件中居住证、社保年限两项条件。准入条件修改为：具有上海市常住户口，或持有《上海市居住证》；已与上海市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同，并依法缴纳各项社会保险金。与原《实施意见》相比取消了连续缴纳社保规定年限。

另外，结合上海市民居住条件改善的发展趋势，二孩政策放开以来家庭人口增加对增大户型的需求，以及增量公租房主要在商品住房配建房源中安排的实际情况，根据基层公租房运营机构的反映和建议，公共租赁住房套均建筑面积标准从“一般控制在40-50平方米”调整为“一般控制在60平方米以下”，以利于增加二居室房源的配置。

在配租方面，结合公租房聚焦重点行业精准分配和提高分配效率等管理要求，“配租供应程序”一段中增加规定：“强化公共租赁住房精准分配导向，对教育、科技、文化、卫生等公益性事业单位以及环卫、公交、快递、家政等为城市运行和市民生活提供基础性公共服务的行业企业职工适当倾斜。”“各区配租剩余的区筹公共租赁住房，闲置超过一年的，可通过’市区联手’方式，由市住房保障管理部门协调安排跨区配租。”

另外，公租房将发展应用智能门禁，修订后的《实施意见》在“规范租赁行为”中，增加规定：“出租单位与承租人应通过全市公共租赁住房租赁合同网上签约系统办理租赁合同网签备案手续。”在“强化供后管理”中增加规定：“加强对违规违约行为的技术管控，发展应用智能门禁。”

以下为全文：

为进一步健全本市住房保障体系，规范发展公共租赁住房，解决好大城市住房突出问题，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》（部令第11号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）以及住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部《关于进一步规范发展公租房的意见》（建保〔2019〕55号），经市政府同意，现就本市发展公共租赁住房提出如下实施意见。

一、明确总体要求

（一）基本思路。公共租赁住房是政府提供政策支持，由专业机构采用市场机制运营，根据基本居住要求限定住房面积和条件，按略低于市场水平的租赁价格，向规定对象有期限出租的保障性租赁住房。发展公共租赁住房，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，按照加快建立“租购并举”住房制度的总体要求，着力缓解本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他在沪合法稳定就业常住人口的阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，并与市场化租赁住房有序衔接，促进住房租赁市场整体规范健康发展。

（二）管理部门。市促进房地产市场健康发展联席会议负责对本市公共租赁住房的政策、发展规划和阶段性任务等重大事项进行决策协调。市房屋管理局（市住房保障管理部门）是本市公共租赁住房工作的行政主管部门。各区政府按照属地化管理原则，负责本辖区公共租赁住房建设、筹集和供应的实施管理。各区住房保障房屋管理局（各区住房保障管理部门）是本区公共租赁住房工作的行政主管部门。市和各区发展改革、规划资源、财政、税务等部门按照职责分工，负责公共租赁住房的相关管理工作。

（三）运营机构。市、区政府组织和扶持一批从事公共租赁住房投资和经营管理的专业运营机构（以下简称“运营机构”），负责公共租赁住房投资、建设筹措、供应和租赁管理，并引导各类投资主体积极参与。运营机构按公司法有关规定组建，具有法人资格，采取市场机制进行运作，实行自主经营、统筹收支，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。

（四）发展规划。各区政府应根据本区域经济发展水平、市场租赁住房供应情况和规定对象的需求等因素，统筹安排，合理布局，以商品住房配建等方式为主，确定公共租赁住房供应规模和实施计划，纳入本区域住房发展专项规划。

二、多渠道筹集房源

（一）房源筹集渠道。市、区政府统筹协调安排，加强房源建设筹措。运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房：一是商品住房中配建；二是集中新建；三是从其它保障性住房中经规定程序批准转化；四是改建闲置的非居住房屋；五是收购或代理经租闲置的存量住房。积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源。运营机构筹集公共租赁住房，由市、区住房保障管理部门会同相关部门进行项目认定。

（二）房源要求和标准。公共租赁住房主要为成套小户型住宅或集体宿舍。新建公共租赁住房，应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量和安全。成套建设的公共租赁住房要综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口等要素，合理确定套型比例和结构，套均建筑面积一般控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应符合宿舍建筑设计规范的有关规定。公共租赁住房出租的房屋条件、居住使用人数和人均承租面积标准，应符合宿舍建筑设计规范和《上海市居住房屋租赁管理办法》等规定。公共租赁住房在使用前应进行装修，并可配置必要的家具和家用电器等设备。

（三）权属管理。公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可按有关规定依法转让。要加强公共租赁住房权籍管理，做好不动产权属登记工作。

三、规范供应管理机制

（一）准入条件。申请公共租赁住房的对象（包括单身和家庭）应同时具备四项条件：一是具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》；二是已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同，并依法缴纳各项社会保险金；三是在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米，因结婚分室居住有困难的，人均面积可适当放宽；四是申请时未享受本市其他住房保障政策。市住房保障管理部门根据上述基本条件，制定本市市筹公共租赁住房具体准入标准，并可适时调整。各区政府根据上述基本条件，结合本区经济社会发展等情况，制定本区区筹公共租赁住房具体准入标准，并可适时调整；向社会公布前，应报市住房保障管理部门备案。

（二）申请和审核程序。申请市筹公共租赁住房，可以向全市任一区住房保障管理部门提出申请；申请区筹公共租赁住房，主要向工作单位所在地的区住房保障管理部门提出申请，也可以向本市户籍所在地的区住房保障管理部门提出申请。申请对象应如实填报申请表，按要求提交户籍证明或居住证、身份证、劳动或工作合同、住房状况等资料，承诺对提交资料的真实有效性负责，交区住房保障管理部门审核；其中能够通过信息化手段调取的材料，或者能够通过数据互认共享手段获取的其他单位的证明材料，申请人无需重复提供。对审核通过的申请对象，区住房保障管理部门应出具登记证明。区住房保障管理部门可在区公共租赁住房运营机构或街道（乡镇）等设立受理窗口，委托实施常态化申请受理和审核工作。市住房保障管理部门应对申请审核情况进行抽查检查，发现有不符合规定的，向相关区住房保障管理部门提出整改意见，相关区住房保障管理部门应及时落实整改。

（三）配租供应程序。公共租赁住房可以向取得登记证明的申请对象配租，也可以向单位集体配租，由单位安排取得登记证明的职工居住使用。强化公共租赁住房精准分配导向，对教育、科技、文化、卫生等公益性事业单位以及环卫、公交、快递、家政等为城市运行和市民生活提供基础性公共服务的行业企业职工适当倾斜。市、区住房保障管理部门应根据申请对象的人口结构、住房需求、承受能力等情况，制定公共租赁住房的租赁供应标准；可根据房源供应等情况，实行轮候供应制度。各区配租剩余的区筹公共租赁住房，闲置超过一年的，可通过“市区联手”方式，由市住房保障管理部门协调安排跨区配租。

（四）信息系统和信息平台。市和各区住房保障管理部门、各公共租赁住房运营机构健全完善公共租赁住房信息系统和信息平台建设，实时发布和动态更新房源信息，并与市大数据中心信息平台互联互通，推进公共租赁住房申请受理“一网通办”，不断提升市民申请公共租赁住房的便利性。

四、健全租赁管理机制

（一）合理确定租赁价格。按略低于市场租金水平，确定公共租赁住房的租赁价格，具体由各运营机构按规定制订，报送同级住房保障管理部门备案。在租赁合同期限内，运营机构不可单方面调整租赁价格。

（二）保证租金支付。承租人应根据合同约定，按时支付租金，符合条件的可按规定申请提取公积金账户内的存储余额，用于支付租金。用人单位可根据本单位的有关规定，向承租公共租赁住房的职工发放相应的租金补贴，租金补贴可直接支付给出租单位。用人单位集体安排承租的，应配合运营机构建立租金支付或租金汇集交付制度。

（三）规范租赁行为。公共租赁住房的租赁服务和管理可由运营机构自行实施，也可委托专业机构实施。出租单位应与承租人签订租赁合同，使用统一的住房租赁合同示范文本，并通过全市公共租赁住房租赁合同网上签约系统办理租赁合同网签备案手续。单位集体租赁的，出租单位应与用人单位签订租赁合同，并与入住保障对象签订居住使用协议作为租赁合同附件。公共租赁住房租赁合同期限一般为2年，合同到期后承租人、居住使用人仍需继续享受保障的，应重新进行资格审核，符合条件的可续租。一户公共租赁住房保障对象（包括单身和家庭）享受公共租赁住房保障的总年限累计不超过6年。

（四）强化供后管理。对承租人、居住使用人发生将所承租的公共租赁住房转借、转租、改变用途、无正当理由闲置6个月等违规行为的，违反物业管理规约拒不整改的，出租单位可与其解除租赁合同。对发生在公共租赁住房中的违规行为，出租单位应当及时向房屋所在地的区住房保障管理部门和城管执法部门报告，相关部门按规定处理，行政处理决定信息按本市社会信用管理相关规定纳入本市公共信用信息服务平台，并可采取5年内不得享受本市住房保障政策等措施。出租单位应加强对违规违约行为的技术管控，发展应用智能门禁。

五、加大政策支持力度

（一）政策支持。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，参照本市共有产权保障住房的相关政策执行。公共租赁住房建设用地可采用划拨、协议出让、租赁或作价入股等方式取得。政府可通过资金支持、实物房源划转等方式，支持公共租赁住房运营机构发展。公共租赁住房建设、筹集和运营，享受国家规定的税收优惠政策。新建的公共租赁住房，特别是集体宿舍，可根据实际情况，适度增加建筑容积率和建筑覆盖率；有条件的公共租赁住房项目，可增加建设一部分商业等经营性设施。公共租赁住房项目的水、电、燃气等设施的建设和收费标准，按居住类房屋标准执行，实际使用量按居民生活用水、用电、用气标准计价。公共租赁住房生活垃圾处理收费按照居民生活垃圾处理收费相关规定执行。属地街道（乡镇）积极组织各项便民利民服务和社区志愿服务，切实提升公共租赁住房小区居住品质。结合实有人口管理要求，相关部门应对公共租赁住房承租人的户籍管理、居住登记、未成年子女就学等问题落实相关的公共配套政策。加强公共租赁住房小区公共空间及商业配套设施的有效利用，提升公共租赁住房配套服务水平，增强保障对象的满意度和舒适度。

（二）投融资机制。市有关部门及金融管理部门应按有关规定，结合本市实际，积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和有关单位，探索创新公共租赁住房的投融资机制。鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。积极研究其他融资渠道及投融资机制。

六、其他

（一）市和各区相关部门要根据各自职责，加强对公共租赁住房建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理工作的监督，及时查处违法违规行为。对存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的单位和个人，依法依纪严肃追责。公共租赁住房建设筹集、申请审核、供应分配和租后管理工作接受社会监督，有关部门要及时受理监督举报，并向社会公开处理结果。

（二）本市公共租赁住房和廉租实物配租房源实行统筹建设、并轨运行、分类使用。公共租赁住房可按规定用于廉租住房实物配租。各区住房保障管理部门原筹措的存量廉租住房，可将产权转移给本区公共租赁住房运营机构，或者委托本区公共租赁住房运营机构实施租赁管理。

（三）继续鼓励有条件的单位（含园区）利用自用土地发展单位租赁房，按照本市单位租赁房管理相关规定，规范运行方式，完善管理机制。

（四）本意见自2021年5月1日起施行，有效期至2025年12月31日。2020年7月1日至2021年4月30日的公共租赁住房管理工作参照本意见执行。市相关部门可根据各自职责，制定、修订相关配套政策；各区可结合本区域实际情况，制定、修订相关实施细则。

上海出台保障性租赁住房租赁管理办法及认定办法：预收租金不超3个月 (三)

答中华网财经1月19日讯：1月18日晚间，上海同时出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（简称“管理办法”）和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（简称“认定办法”），试行期两年（自2022年1月至2023年12月）。

“管理办法”在供应条件、准入条件、配租规则、供应标准、资格审核、租期、租金及使用管理等方面做了明确指引。

“认定办法”对既有租赁住房项目(分一般类项目/改建类项目)、新实施项目、相关财税水电支持政策均给出明确认定程序和指引。

对此，中指研究院企业事业部高级分析师束端指出，本次“管理办法”和“认定办法”的出台是对上位政策的延伸和衔接，进一步完善了上海住房保障政策体系，对全国其他大中城市均有较强的参考意义。具体而言：

更加注重保护租房者权益：“管理办法”明确不得预收一个季度租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金；出租单位可在双方自愿的基础上提供增值服务，但不得强制收取物业费等其他任何费用。

认定标准更加注重区域平衡：“管理办法”明确住房困难面积标准原则上按照家庭在上海一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。面积根据特定区域划分计算，有助于更好实现住房的保障性功能，且后期存适当调整空间。

配租规则上更加注重提高效率：“管理办法”明确可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合准入条件的对象入住。原则上按集中配租-常态化配租-轮候配租分阶段实施。有助于提高保障性租赁住房的分配效率。

政策适用范围更加广泛：“认定办法”将既有的合规租赁住房项目纳入保障性租赁住房认定，有助于全市范围内统一标准、统一实施，提高各方主体的参与积极性。

（2021年8月底，住建部在“住有所居”新闻发布会提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，并明确“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点。2021年8月《上海市住房发展“十四五”规划》明确“十四五”时期，将形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。2021年11月，上海发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。）

以下为《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》原文：

第一章 总 则

第一条（制定依据）

为规范做好保障性租赁住房租赁管理工作，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）和《上海市人民政府办公厅印发〈关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见〉的通知》（沪府办规〔2021〕12号），制定本办法。

第二条（出租单位）

本办法所称“出租单位”，指保障性租赁住房产权单位，或与保障性租赁住房产权单位签订协议取得完整的出租经营权和收益权的单位。

产权单位通过购买服务委托专业运营企业实施租赁运营的，仍以产权单位作为“出租单位”。

第二章 供应和准入管理

第三条（供应条件）

取得《保障性租赁住房项目认定书》的项目，完成全装修并符合以下条件可以投入供应：

（一）需要办理住宅交付使用许可证的项目，应取得住宅交付使用许可证；

（二）不需要办理住宅交付使用许可证的项目（改建类项目除外），应取得竣工验收备案证明；

（三）利用非居住存量房屋改建的项目，应取得区政府（区保障性租赁住房工作领导小组）组织区相关部门联合验收的通过意见。

第四条（准入条件）

保障性租赁住房的供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在本市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。家庭人均住房建筑面积根据本人和配偶、子女拥有产权住房和承租公有住房情况核定。计算住房建筑面积的区域范围结合通勤因素按以下标准确定：

（一）保障性租赁住房位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的，申请家庭位于浦西7个中心城区、浦东新区（外环以内）的住房应计算住房建筑面积。

（二）保障性租赁住房位于宝山区、闵行区、嘉定区、金山区、松江区、青浦区、奉贤区、崇明区、浦东新区（外环以外）的，申请家庭位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。

（三）保障性租赁住房位于五个新城范围内的，计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化；具体由项目所在区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。

（四）面向全市公开供应的保障性租赁住房项目，投入供应超过半年后出租率仍低于80%的，可以适当调整计算住房建筑面积的区域范围；具体由项目所在地的区房屋管理部门提出方案，报市房屋管理部门批准后实施。

出租单位可以在上述基本准入条件基础上，结合项目实际，细化和增加准入条件。产业园区、用人单位配套建设的保障性租赁住房，应优先或定向供应本园区、本单位、本系统符合条件的职工。出租单位应将制定的具体准入条件报项目所在地的区房屋管理部门备案。

第五条（配租规则）

保障性租赁住房既可以直接面向符合准入条件的对象配租，也可以面向用人单位整体配租，由用人单位安排符合准入条件的对象入住。保障性租赁住房配租以公开、公平、公正为原则，一般按照以下两个阶段实施：

（一）集中配租阶段。项目达到供应条件后，出租单位发布公告，启动集中配租；集中配租期间应优先保障在本市无房且符合其他准入条件的对象。

（二）常态化配租阶段。集中配租后的剩余房源，实行常态化配租，对符合准入条件的对象实行“先到先租，随到随租”。

配租期间，项目全部或部分户型房源满租的，应实行轮候配租，按户型建立轮候名册，并优先保障在本市无房且符合其他准入条件的对象。

出租单位应根据上述原则，制定项目配租的具体规则，报项目所在地的区房屋管理部门备案。

出租单位不得对符合条件的申请对象挑客拒租。

第六条（供应标准）

合理控制住宅型保障性租赁住房的供应标准。三人以下家庭和单身人士可以入住二居室及以下户型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下户型。根据供需匹配情况，出租单位也可以将多居室户型拆套安排使用。

一个家庭或单身人士只能入住一套保障性租赁住房。

第七条（申请材料）

申请入住保障性租赁住房的人员应向出租单位提交以下申请材料：

（一）《保障性租赁住房项目入住申请表》；

（二）本人有效期内的劳动合同（或劳务合同、聘用协议、录用通知、自主创业的工商登记）等证明合法就业的资料；

（三）在本市拥有产权住房的，提交本人、配偶及子女最近10个工作日内的《本市房屋查询结果证明》（可通过本市“一网通办”门户网站或“随申办”APP“我的不动产”在线查询服务获取）；在本市承租公有住房的，提交《租用居住公房凭证》；

（四）出租单位根据准入条件要求提交的其他材料。

上述申请材料中，根据“两个免于提交”的原则，能够通过大数据手段获取的材料，申请人无需重复提供。

面向本单位、本系统职工定向供应的宿舍型保障性租赁住房，以及由用人单位整体租赁的宿舍型保障性租赁住房，申请材料可以适当简化，具体由项目所在地的区房屋管理部门结合实际确定。

第八条（资格审核）

出租单位应按照准入条件，在5个工作日内对申请入住人员提交的申请材料进行审核；其中住房情况提交项目所在地的区住房保障机构核查，区住房保障机构在3个工作日内出具核查结果。对审核未通过的申请入住人员，出租单位不予签订租赁合同。

区住房保障机构每年对本区全部保障性租赁住房项目的资格审核情况实施检查。市住房保障机构对各区住房保障机构开展核查、检查的情况进行抽查。

市、区住房保障机构在核查、检查、抽查中发现相关单位和人员提供虚假材料、隐瞒真实情况的，出租单位应立即对相关对象予以清退，相关信息按本市社会信用管理相关规定提供本市公共信用信息服务平台。

出租单位应将申请、审核的材料随同租赁合同建档，保留至合同期结束。

第三章 租金、租期和使用管理

第九条（租赁价格）

保障性租赁住房租赁价格（一房一价）由出租单位制定，初次定价和调价应报项目所在地的区房屋管理部门备案，并向社会公布；实际执行的租赁价格不得高于备案价格。

面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。初次定价前，出租单位应委托专业房地产估价机构对项目同地段同品质市场租赁住房租金进行评估；区保障性租赁住房工作领导小组办公室对评估结果有疑议的，可另行委托估价机构进行评估，并对评估结果予以确认；出租单位对区保障性租赁住房工作领导小组办公室确认的评估结果有疑议的，可以向市房地产估价师协会房地产估价专家委员会申请鉴定。出租单位对保障性租赁住房租赁价格可以按年度调整；价格调增的，调增幅度应不高于市房屋管理部门监测的同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅应不高于5%。

面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可在前款规定基础上进一步降低，并相应建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。

市房屋管理部门加强对保障性租赁住房初次定价和调价的监督检查，加强对估价机构租金评估质量的监督检查；发现问题的，责令整改纠正。

第十条（租金支付）

保障性租赁住房租金可以按月或按季度收取，不得预收一个季度租金；租赁保证金（押金）不得超过一个月租金。

保障性租赁住房承租人可以按规定提取住房公积金支付租金。

出租单位不得在保障性租赁住房租金以外向承租人强制收取其他任何费用。承租人不另支付保障性租赁住房物业服务费用。出租单位可以向承租人提供增值服务，由承租人自愿选择并支付相应费用。

第十一条（租赁合同和租赁期限）

保障性租赁住房出租单位应与承租人签订租赁合同，租赁合同应使用保障性租赁住房租赁合同示范文本，并办理网签备案手续。

保障性租赁住房租赁合同期限原则上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最长不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年或3年期的租赁合同。租赁合同到期后，入住人员经重新审核仍符合准入条件的，可以续租；不再符合准入条件的，应当退出。

第十二条（使用管理）

保障性租赁住房居住人数和人均居住面积应当符合国家和本市的相关规定。

出租单位应当根据本市相关规定，落实对保障性租赁住房的治安和人口管理要求，落实房屋维修保养和消防安全等责任。

保障性租赁住房承租人及居住使用人不得转借、转租保障性租赁住房，不得擅自增加同住人，不得改变保障性租赁住房用途，不得破坏或者擅自装修保障性租赁住房，不得在保障性租赁住房内从事违法活动，不得无正当理由连续6个月闲置保障性租赁住房。违反上述规定的，出租单位可立即解除租赁合同，并按照合同约定追究承租人及居住使用人的违约责任，同时通报承租人所在单位。

第四章 其他规定

第十三条（巡查检查）

保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理和社区综合治理。保障性租赁住房所在地的乡、镇人民政府以及街道办事处、园区管委会等政府派出机构，应对辖区内保障性租赁住房的使用管理情况建立巡查制度，落实属地管理责任。各区房屋管理部门应对巡查的频率和要求等提出指导意见，并加强监督检查。

巡查、检查中发现出租单位存在未按照规定的供应对象、准入条件、租赁价格、租赁期限出租保障性租赁住房等情况的，由区房屋管理部门责令整改或移送执法管理部门进一步处理；情节严重的，报市房屋管理部门通知相关部门暂停出租单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策，责令出租单位退回已收到的财政奖补资金，并按税收征收管理法等予以处理。

第十四条（数字化转型）

依托市政府“一网通办”门户网站和市住房租赁管理服务平台，推进保障性租赁住房可供应房源统一上平台发布，市民提交申请材料、出租单位审核资格和住房保障机构核查住房情况统一上平台办理，租赁合同网签备案统一上平台实施，为市民提供“一站式”保障性租赁住房租赁管理服务。

加强保障性租赁住房智能化管理，积极拓展“一网统管”应用场景在保障性租赁住房落地。

第十五条（有效期及政策衔接）

本办法自印发之日起试行，有效期至2023年12月31日。

本市公共租赁住房的租赁管理继续按照《上海市发展公共租赁住房的实施意见》（沪房规范〔2021〕5号）执行；《实施意见》未规定的事项，按照本办法执行。

已供应入住的租赁住房项目申请认定为保障性租赁住房的，应在申请项目认定的同时办理准入条件和租赁价格备案手续；取得《保障性租赁住房项目认定书》后，新签订租赁合同（含续签）应按照本办法规定执行。

各区房屋管理部门可结合本区实际，制定本区保障性租赁住房租赁管理的具体细则。

明确“准入条件”！首个“保租房”管理细则在沪出台，目标人群人均住房建筑面积需低于15平 (四)

答华夏时报记者 李贝贝 实习生 王雨浓 上海报道

1月19日，为解决青年人、新市民等群体住房困难问题，上海市房屋管理局与上海市住房城乡建设管理委员会联合发布《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）及《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（以下简称《认定办法》）。

其中，《管理办法》对住房供应对象的范围及住房困难面积的确定标准进行了具体的规定说明。《认定办法》则对建设单位申请认定保障性租赁住房进行了规范。

文件出台对当前租房市场会有怎样的影响？易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示：“此次政策最大的亮点就是发布了准入条件，或者说是需求端的分配政策。从准入条件的角度看，此类房源供应对象是在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。同时，在认定既有住房面积或者说‘查房’领域中，落实了差异化的政策，具有确保优先将保障性租赁住房分配给住房困难群体的导向。”

保租房管理细则得到明确

2021年7月，国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》）指出，新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较严重，各地需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。对此《意见》提出了明确对象标准、引导多方参与、坚持供需匹配等基础制度。

2021年11月23日，上海市人民政府办公厅在印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（以下简称《实施意见》）中提出，计划在“十四五”期间新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）。

同时《实施意见》也指出，需明确准入条件，严格租赁管理；提升居住品质，稳定租赁价格。

《管理办法》的出台则是回应了上述两个意见。《管理办法》中提到，保租房的供应对象是在上海市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女。住房困难面积标准原则上按照家庭在上海市一定区域范围内人均住房建筑面积低于15平方米确定。

在计算住房建筑面积时（原住房的区域范围结合通勤因素），政策给出如下标准：针对申请位于浦西7个中心城区、外环以内浦东新区的保租房，且申请家庭原住房位于浦西7个中心城区、外环以内浦东新区的住房，应计算住房建筑面积；针对申请位于其他郊区的保租房，且申请家庭原住房位于项目所在区的住房应计算住房建筑面积。

5个新城区（嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城、南汇新城）范围内及出租率仍低于80%（面向全市公开投入供应超过半年后）的保租房项目，其住房建筑面积区域范围的计算工作，将具体由项目所在的区房屋管理部门提出方案。

租赁规则分为集中配租和常态化配租两个阶段实施，本市无房且符合其他准入条件的对象将优先得到保障。

在资格审核中，出租单位需在5个工作日内按照准入条件对申请人员提交的申请材料进行审核；其中，申请保租房的申请者需将住房情况提交项目所在地的区住房保障机构核查，区住房保障机构则应在3个工作日内出具核查结果。

《管理办法》也明确指出，保租房的出租价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。出租单位对保租房租赁价格可以按年度调整；价格调增幅度也应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不得高于5%。同时，预收租金不能超过3个月，押金不能超过1个月的租金。

易居研究院智库中心研究总监严跃告诉《华夏时报》记者：“此次上海保障性租赁住房的准入条件和配租规则发布，是租赁房源消化和分配环节的重要体现。从内容上看，具有积极意义。”

严跃进指出，保障性租赁住房过去较为强调房源的供应或者说房源的筹集，但明确分配的规则也很关键。同时，鉴于此类住房租金较低、租赁性价比较高，这个时候明确准入等条件，更能体现公平性。并且透过此类管理办法的发布，有助于后续指导租赁企业或出租人更好开展租赁业务，真正提高保障性租赁住房市场的活跃，更好解决住房租赁问题。

有望推动租赁市场发展

当前上海的住房租赁市场发展前景可观，据中国建设报发布的《2021年全国重点城市长租市场观察》数据显示，上海的常住人口为2487.1万人，租房人口占常住人口比例40%，约为995万人。

随着租赁市场需求扩大，政策的出台明确了保障性租赁住房的供应及运营管理规则，对房产供给端而言，保租房项目类型多样。

《认定办法》的出台，是否也意味着将来会有更多保租房项目面世？对此，贝壳研究院高级分析师黄卉告诉《华夏时报》记者：“预计上海市保障性租赁房源供给还会扩大，住房租赁市场的供给结构也将得到优化。由于保障性租赁住房项目能够享受土地、金融等各项政策优惠，租金价格也较低，每年涨幅5%的要求与市场化租赁住房管控的要求一致，并且允许企业向承租人提供增值服务并收取费用，租赁企业的积极性也将会有所提升。”

黄卉认为，此次新政能够有效推动上海市保租房房源的筹集工作，将会有更多租赁企业参与到保租房项目中，机构化租赁房源比例将会提升，未来上海市租赁价格表现将更为平稳，小户型、低租金租赁房源增加，租赁市场供需矛盾将得到进一步缓解。

机构化房源租客满意度更高

2021年12月15日，上海市集中开工了新一批共计15个项目约1.85万套的保障性租赁住房。对于这批房源的落地，黄卉指出，保租房的房源以机构化房源为主，机构化房源则可以让年轻人实现更加稳定、安全、安心的租住生活。

“根据清华大学建筑学院与贝壳研究院联合进行的新市民调研，居住于个人房东、机构化房源里的租赁群体居住满意度分别为55.5%、63.5%，机构化房源租客满意度更高，租赁企业提供的品质化基础安全保障，保洁、维修服务以及社群活动、通勤大巴、人力资源服务等增值服务，能够在租住多样化、居住安全、建筑品质、租赁服务、人际交往等方面有效提升青年租客满意度。”黄卉对《华夏时报》记者表示。

上海保障性租赁住房政策 (五)

答法律分析：上海保障房政策：1.每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。2.住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件:(一)家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍身居民申请的，应当具有本市户籍二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额四)家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房五)家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障六)市政府规定的其他条件。

法律依据：《廉租住房保障办法》

第二条 城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。

第十六条 申请廉租住房保障，应当提供下列材料：

（一）家庭收入情况的证明材料；

（二）家庭住房状况的证明材料；

（三）家庭成员身份证和户口簿；

（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。

了解了上面的内容，相信你已经知道在面对上海市保障性租赁住房租赁管理办法(试行)时，你应该怎么做了。如果你还需要更深入的认识，可以看看紫律云网的其他内容。