在北京，土地转让是一个严谨而细致的过程，它关乎城市发展、经济建设与法律规定的严格遵循。这一过程始于交易双方的申请，包括转让方与受让方需共同向北京市国土房管局递交转让申请，并提供详尽的文件资料，如土地使用权转让合同、国有土地使用证、项目工程进度及投资情况说明等。这些步骤构成了北京土地转让程序的基石，确保每一步都合法合规，维护市场秩序与公共利益。
- 1、北京土地转让程序
- 2、国有土地转让之25%总投资额要求的分析及实践处理
- 3、北京市土地出让金标准应该怎么计算？
本文提供了以下多个解答，欢迎阅读：
北京土地转让程序 (一)
最佳答案北京土地转让程序如下：一、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。二、审查。三、现场勘察。四、地价评估，并提供报告书。五、填写转让审批表。六、审批。七、交纳有关税费。八、登记编号。九、土地使用权变更登记。【法律依据】《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十四条，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十五条，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
国有土地转让之25%总投资额要求的分析及实践处理 (二)
最佳答案一、关于满足25%投资的定义
1. 法律、法规规定
《闲置土地处置办法》第二条指出，闲置土地是指超过约定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。如果已动工开发但开发建设用地面积不足应动工开发建设用地总面积的三分之一或已投资额不足总投资额的25%，且中止开发建设满一年的国有建设用地，也可认定为闲置土地。
《北京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》第九条则规定，若已动工开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积的三分之一，或土地使用权人提供审计部门出具的已投资额达到开发投资总额25%的合法证明，则可认定已达到开发投资总额的25%。
2. 总投资不包括土地出让金、契税等费用
《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》指出，总投资额是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。
《闲置土地处置办法》第三十条规定，已投资额和总投资额均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。
3. 总投资额的组成
《建设项目投资估算编审规程》中规定，建设项目总投资由建设投资、建设期利息、固定资产投资方向调节税和流动资金组成。建设期利息包括银行借款、其他债务资金利息及其他融资费用。建设投资则由工程费用、工程建设其他费用及预备费用组成。
《北京市房山区国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场暂行管理办法》第九条则规定，开发投资总额按建设项目立项机关批准的开发投资总额确定。
二、转让合同的效力
司法实践中，法院倾向于认为，转让的土地未达到25%的投资，不影响土地使用权转让合同的效力。如最高院公告案例“(2004)民一终字第46号”中，最高院认为，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%投资，属合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。
三、实操中试点地区的处理方式国土部门态度
2017年，国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知，开展国有土地二级市场试点的28个试点地区名单。试点地区包括北京市房山区、天津市武清区、河北省石家庄市等。
据此，各地均出台了相应的试点规定，对土地二级市场的试点工作进行了规范，其中对为满足百分之二十五的土地进行转让，进行了突破性的制度设计。
四、作价出资
实务中，以土地作价出资进项目公司是否受《城市房地产管理法》规定的25%的投资限度并未存在同一的意见。
五、关于通过股权转让的分析
如前所述，满足25%的投资开发强度在实践中是一个硬性要求，因此交易对方采取“曲线救国”的方式，通过转让公司股权的方式完成对土地使用权的转让。
六、法律措施
结合前述分析，实务中非试点地区直接转让未满足25%投资强度的土地仍存在较大的实质性障碍，双方当事人无法直接转让。就此，我们结合实践中常见的几种操作方式，为大家提供事务处理中的经验及思路。
北京市土地出让金标准应该怎么计算？ (三)
最佳答案土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下： 一、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
二、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三、通过方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
四、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。 希望我的回答对你有所帮助
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