——2025年“美好生活.民法典相伴”主题宣传专篇
地役权并非遥不可及的法律术语。今天就带大家看懂这项与生活息息相关的法律规则。
一、生活场景：地役权在不动产关系中的真实模样
当你遇到以下情况，其实就在和地役权打交道：
如，所住小区必须要借助旁边的他人的小区通道来通行，自家的水管和燃气管线需要从邻居家的地下边穿过，旁边新建的高楼影响到自家采光和通风等等。这些场景的核心，都是通过法律允许的方式利用他人不动产来提升自家不动产的效益。法律上将提供便利的不动产称为“供役地”，比如隔壁的他人小区，享受便利的称为“需役地”，比如自家所住小区，二者通过书面的合同形成地役权的关系。
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二、法条解读：地役权的规则要点与权利边界
地役权是民法用益物权中的一项重要权利，是居于合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。在《民法典》在“物权编”中，对用益物权的“地役权制度”有着具体的规定，涉及法律十三条。下面我们对几个重点法条作一下解读：
（一）设立规则：书面合同是前提。
《民法典》第三百七十二条规定，“地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”。
对于本条规定，有关几个关键词要重点理解。
1、“按照合同约定”：可以看出来，地役权的设立方式，核心就是按照合同的约定。它要求地役权人和供役地权利人双方要达成一致约定，从法律层面上来看，这种约定是双方自愿为原则的。而且这种约定必须要以书面形式进行，对于口头约定或单方的主张都为无效。
2、“利用他人的不动产”： 明确了地役权的客体是他人的不动产，是他人所享有所有权或使用权的不动产，这种不动产一般包括土地、建筑物等等。从利用的方式上来看，它具有广泛性，包括道路通行、铺设管线、取水、排水、采光、通风等等。
3、“以提高自己的不动产的效益”： 这里的“效益”可以包括有经济价值的效益，比如使用他人的临街商铺；使用便利带来的效益，比如利用他人小区通行；居住舒适度带来的效益，比如借助相邻采光和通风等。“提高自己的不动产”一般是指土地、房屋等这些不动产，而且通过利用能直接提升其效益的。
4、“供役地”与“需役地”： 这是地役权关系中不可分割的两个主体，简单来理解，这两种主体不可能缺少哪一个，否则就不是地役权。所以，需役地的存在是地役权设立的前提和依附基础。地役权是为了需役地的利益而设，不能脱离需役地单独存在或转让。
（二）权利限制：先用益物权优先。
《民法典》第三百七十九条规定，“土地上已经设立用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权”。
整体来理解，按照这一条规定，用益物权具有一定的优先效力和对抗性。如，供役地上已存在在先的、合法设立的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权。这些权利人对土地拥有直接占有、使用、收益的权能，而且权利人对拥有这种权能是具有排他性的。
1、“未经用益物权人同意”： 体现了强制性规定。也说明地役权的设置要尊重用益物权人的权利。就算是土地，虽然其所有权人为国家和集体最终所有，但设立地役权的行为，实质上是一种负担，是对供役地增设负担问题。这当然会影响到在先用益物权人对土地的完整使用和收益问题。所以，法律规定同意才设立。
2、“不得设立地役权”： 如果未经在先用益物权人（如承包土地的农户、取得建设用地的开发商、拥有宅基地的村民）的明确同意，那又会怎样？法律规定很明确，那就是“不得设立地役权”。就算设立了合同也无效，用益物权人也有权主张排除妨害或请求确认无效。
从这一条规定来看，实际上是在保护权利在先的、更直接的土地利用者的合法权益，防止所有权人利用其地位不当损害用益物权人利益。
（三）流转规则：需地役权随不动产转让而转移。
1、关于需地役转让。《民法典》第三百八十二条规定，“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权”。
这是地役权从属性的典型体现。地役权依附于需役地而存在。当需役地的权利主体发生变更或者转让的时候，只要转让的那一部分是地役权的服务对象，该地役权无需重新约定或者登记（除非合同有特殊限制），自动、法定地转移给新的需役地权利人（受让人）。
2、关于供役地转让。《民法典》第三百八十三条规定，“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力”。
地役权一旦有效设立（尤其是登记后），它就成为一种物权负担附着在供役地上。不管后期供役地的权利人有着怎么样的变更，后期转让给谁，新的供役地权利人都必须承受该地役权的负担，不得妨碍地役权人依法按照原有约定行使权利。从法律屋面上保护了地役权人的预期和交易的安全。所以，受让人在受让供役地的权利时，事先应查询一下不动产登记簿，以了解是否存在地役权有关约定问题。
（四）解除条件：存在有两种情形下供役地人可“收回”地役权。
《民法典》第三百八十四条就地役权消灭进行了规定。
按照这一条规定，供役地权利人有权行使单方解除权。重点了解如下关键词：
1、“违反法律规定或者合同约定，滥用地役权”：
“滥用”指地役权人超越法律规定的范围或双方合同约定的具体内容、方式、范围、程度来使用供役地。比如：只约定通行权但却擅自修建一些大型设施；原来约定铺设管道却因挖掘过深造成塌陷等。判断是否“滥用”当然要结合具体约定和损害程度，包括诚信原则等。
2“有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用”：
“有偿利用”：也即在双方约定时就明确约定为有偿的。
“付款期限届满”：字面理解就可以，即到付款期结果没付。
“合理期限内”： 这个有点难懂，一般经过催告，并给一段合理的时间即为合理，也可以根据合同性质、交易习惯等判断。
“经两次催告”：这属于程序性规定的范畴。必须是两次有效的催告。催告要明确要求支付费用和后果，比如不支付将解除合同，一般书页并送达地役权人。两次催告之间应给予合理的履行期限。
“未支付费用”：如果在经历上述两次催告及其给予的履行期限后，地役权人仍未支付费用的。
满足任一条件，供役地权利人即可行使法定解除权，解除地役权合同。合同解除后，地役权消灭。供役地权利人可要求恢复原状、赔偿损失（如有偿且已支付部分费用或造成损害）。
当然，这种解除权还可以通过双方约定、通过协商进行解除。
三、以案说法：现实纠纷中的地役权认定问题
假定有这样的一个案例：
2024 年，某滨海城市发生一起“海景房采光权”纠纷。某开发商在已售小区南侧新建高层公寓，导致北侧业主房屋日照时长从法定最低 5小时降至 1小时。业主委员会以侵犯采光权为由提起诉讼，开发商则主张已通过地役权合同获得相邻地块开发权。
本案中，关于地役权设立是否合法的问题。开发商需提供证明其与相邻地块权利人签订了书面地役权合同，明确约定允许建设高层公寓。
根据《民法典》有关规定，相邻关系应遵循有利生产、方便生活原则。假定没有书面的合同，则不得对抗不知情的购房业主。就算存在有地役权，如果开发商建设行为超出了其合理的限度，仍可能会构成侵权。如果开发商在签订地役权合同时隐瞒采光影响，或者没有按约定支付有关费用，则供役地权利人也可依法解除合同，终止地役权。
法律依据：
《民法典》
第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
第三百八十四条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
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